E’ un regime facoltativo e si applica in alternativa a quello ordinario.

La “cedolare secca” è l’imposta che il locatore può pagare se vuole “chiudere il conto” sia con l’Irpef (e le addizionali comunale e regionale) dovuta sui canoni d’affitto incassati sia con le imposte di registro e di bollo da versare quando si registra il contratto di locazione, la sua proroga o la risoluzione.

• registrare il contratto di locazione (così come le proroghe e le risoluzioni) in maniera ordinaria, pagando, cioè, l’imposta di registro e il Bollo, e dichiarare, nel modello 730 o in Unico PF, i canoni di locazione percepiti nell’anno, sommandoli agli altri redditi sul cui totale va calcolata l’Irpef dovuta

oppure

• scegliere di pagare la “cedolare secca”, in modo da non pagare il Registro e il Bollo alla registrazione del contratto di locazione (o alla sua proroga o risoluzione) e non dichiarare gli affitti nel 730 o in Unico.

Quanto costa?

L’imposta da pagare dipende dal tipo di contratto di locazione ed è pari al:

• 21% del canone annuo, per i contratti a canone libero

• 19% del canone annuo, per i contratti a canone concordato su abitazioni situate in Comuni con carenze di disponibilità abitative oppure in quelli ad alta tensione abitativa

Quando si paga?

La cedolare secca si versa come l’Irpef (saldo e acconto) e alle stesse scadenze dell’Irpef (giugno‐novembre).

Chi può scegliere’

Possono scegliere di applicare la cedolare secca le persone fisiche (quindi, sono escluse società, associazioni, enti non commerciali eccetera) che siano proprietarie dell’immobile locato o titolari di un altro diritto reale di godimento sullo stesso (ad esempio, gli usufruttuari).
L’immobile deve essere ad uso abitativo e deve essere locato per finalità abitative. In pratica, stiamo parlando delle abitazioni accatastate nelle categorie da A1 a A11, esclusa l’A10 (ufficio studi privati). ATTENZIONE! La cedolare secca non può essere applicata per gli immobili che rientrano nel reddito d’impresa o di lavoro autonomo, del locatore o del locatario.

Come si sceglie?

La scelta per la cedolare secca è fatta quando si registra il contratto, utilizzando il modello semplificato SIRIA oppure il modello 69.
Il modello SIRIA si presenta solo telematicamente e può essere utilizzato se:
• i locatori non sono più di 3 e tutti optano per la cedolare secca

• i locatari non sono più di 3

• è locata una sola abitazione e non più di 3 pertinenze

• abitazione e pertinenze sono iscritte in catasto e hanno la rendita catastale

• il contratto contiene solo la disciplina del rapporto di locazione senza altre pattuizioni (ad esempio, fideiussioni prestate da terzi o locazioni congiunte di immobili abitativi e strumentali).

Il modello 69, che sostituisce anche la Comunicazione Dati Catastali (CDC), è cartaceo e si presenta in 2 copie a un qualunque ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

Va utilizzato, oltre che nei casi in cui nonè possibile registrare il contratto con il modello semplificato SIRIA, nelle ipotesi diverse dalla registrazione (proroga, risoluzione eccetera).

Quando e come si paga?

L’imposta è del 21% (contratti a canone libero) o del 19% (contratti a canone concordato in Comuni ad alta tensione abitativa o in quelli con carenza di abitazioni) e sostituisce, per il periodo di validità dell’opzione:

• l’Irpefe le addizionali, comunale e regionale, sul reddito fondiario prodotto dagli immobili (casa e pertinenze) per i quali si è scelta la tassazione con la cedolare secca. Va ricordato che il reddito tassato con la cedolare secca non può essere inferiore alla rendita catastale dell’abitazione. L’importo da tassare con l’aliquota del 21% o del 19% è, cioè, il maggiore fra: la somma dei canoni di locazione maturati nel periodo di validità dell’opzione per la cedolare secca l’ammontare della rendita catastale riferita allo stesso periodo, rivalutata del 5%
• l’imposta di registro
• l’imposta di bollo sul contratto di locazione La cedolare secca sostituisce l’imposta di registro e l’imposta di bollo anche:
• sulle risoluzioni anticipate, se il contratto si risolve in un’annualità in cui il locatore ha scelto di applicare la cedolare
• sulle proroghe, se alla proroga si opta per la cedolare.

Per la registrazione dei contratti di locazione, sia in caso di scelta per la cedolare secca sia nel caso in cui tale opzione non venga esercitata, non sono dovuti tributi speciali.
I tributi speciali sono invece dovuti nei casi in cui venga rilasciata una copia o una certificazione dei contratti di locazione